DIE ZUVERLÄSSIGE BASIS FÜR TRAGFÄHIGE LÖSUNGEN

Kategorie: Wohnraum- und Gewerbemietrecht / 30.01.04 (Alter: 15 Jahre)

Unwirksame Formularklauseln bezüglich Schönheitsreparaturen, Summierungseffekt, Verwaltungskostenpauschale

Amtsgericht Freiburg, Urteil vom 23.01.2004, 4 C 2864/03

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution zu, mit Ausnahme eines Betrages von 100,00 EUR, der der Beklagte als Verwaltungskostenpauschale zuzusprechen war.

Eine Verwaltungskostenpauschale ist, sofern diese angemessen ist, auch im Rahmen eines Formularvertrages zulässig (vergleiche hierzu OLG Hamburg, WM 1990, 244; LG Freiburg 2 S 89/02). Das Gericht hält unter Berücksichtigung der formularmässig aufgeführten Formulierung eines Pauschalbetrages „bis zu 400,00 DM“ und der konkreten Umstände, dass die Beklagte nur 100,00 EUR abgerechnet hat, diese Aufrechnung in Höhe von 100,00 EUR für angemessen. Eine unangemessene Benachteiligung des Klägers bzw. der Mieter ist darin nicht zu sehen, da dieser Betrag nicht unverhältnismäßig ist, bezogen auf die Kaltmiete. Hierbei war zu berücksichtigen, dass der Kläger vorzeitig das Mietverhältnis beenden konnte und dass der Beklagten Aufwendungen im Zusammenhang mit der Neuvermietung entstanden sind.

Daher war insoweit die Klage unbegründet und teilweise abzuweisen.

Darüber hinaus war jedoch die Klage begründet. Denn das Gericht hält einen Einbehält der Kaution, soweit diese zur Sicherung von Nebenkostenzahlungen zurückgehalten wird, für nicht mehr zulässig. Aufgrund des Zeitraums von über 14 Monaten bis zum Zeitpunkt der Verkündung dieses Urteils ist ein schutzwürdiges und überwiegendes Interesse der Beklagten an der weiteren Zurückhaltung der Kaution nicht mehr gegeben. Einem Vermieter ist es grundsätzlich zuzumuten im Rahmen einer Zeitdauer von bis zu 12 Monaten eine Abrechnung vorzulegen. Etwaige Besonderheiten, die im vorliegenden Fall zu einer anderen Bewertung führen könnten, sind nicht ersichtlich. Der bloße Umstand, dass eine gesonderte Abrechnung bei einem Mieterwechsel durchgeführt wird, vermag bei einer Zeitdauer von über 12 Monaten nicht zu einer anderen Bewertung zu führen.

Darüber hinaus hält das Gericht bezogen auf die vorliegende kurze Mietdauer von 13 Monaten die im Rahmen des Formularvertrags aufgeführten Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen nach Vornahme einer Gesamtwürdigung für unwirksam. Das Gericht schließt sich nach eigener Überprüfung der Auffassung des BGH im Urteil vom 14. Mai 2003 (VIII ZR 308/02) an, welcher aufgeführt hat, dass eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei sich auch aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln ergeben kann, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist. Das Gericht hält vorliegend die Bestimmung des Formularvertrages hinsichtlich des Abschleifen und des Versiegelns von Parkettböden oder das Ersetzen anderer Bodenbeläge für unwirksam. Denn es handelt sich gerade nicht um Schönheitsreparaturen sondern um eine Schadensbeseitigung. Zur Schadensbeseitigung muss jedoch ein Mieter aufgefordert werden um eine formularmäßige Regelung genügt hierfür nicht. Eine geltungserhaltende Reduktion ist unter Berücksichtigung des Schutzzwecks des Mietrechts nicht möglich. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass alle solche Schäden unter dem Begriff Schönheitsreparaturen auf einen Mieter abgewälzt werden könnten und damit die Vermieterpflicht hinsichtlich der Mietobjektserhaltung leer laufen würde. Darüber hinaus ist § 17 Ziffer 5 unter Berücksichtigung der hier gegebenen kurzen Mietdauer als unwirksam und unangemessen anzusehen, da der Kläger nach einem Jahr Mietdauer 33 % der Kosten für Malerarbeiten oder dergleichen übernehmen müsste. In diesem Zusammenhang ist auch der § 17 Ziffer 9 des Vertrages als unangemessen anzusehen, da dort die Kernbegriffe der gewöhnlichen Nutzung und die Verkürzung der Fristen nicht eindeutig aufgeführt sind.

Unter Berücksichtigung des vom BGH aufgeführten Summierungseffektes sind daher die Bestimmungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen unwirksam und können auch nicht teilweise geltungserhaltend reduziert werden.

Nach alledem war daher der Klage umfänglich mit Ausnahme des Betrags zur Verwaltungskostenpauschale von 100,00 EUR stattzugeben.

Die Entscheidung über die Zinsen beruht auf §§ 286, 288 BGB. Dem Kläger waren Zinsen hinsichtlich der einbehaltenen 67,29 EUR erst ab Zustellung der Klage und damit ab 09.10.2003 zuzusprechen, da bis zum 30.09.2003 noch keine Fälligkeit eingetreten ist, da der Beklagte als Vermieterin insoweit noch bis zu diesem Zeitpunkt ein Zurückbehaltungsrecht zustand.

Die Berufung wird im vorliegenden Fall nicht zugelassen, da der Rechtsstreit weder grundsätzliche Bedeutung unter Berücksichtigung der aufgeführten Gerichtsentscheidungen hat noch die Voraussetzungen des § 511 Absatz 4 Nr. 2 ZPO vorliegen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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